伴随着减免契税和降息等刺激房地产市场的政策,房地产行业暗潮涌动。
11月初国务院常务会议再次明确房地产行业的重要支柱性地位。虽然政策松动的短期效应并不明显,但清晰可见的政策导向拐点对房地产企业二级市场价格反弹却起到了明显的刺激作用。
12月1日,招商地产（000024）发布了其增发A股发行结果公告——此次公开增发股份除大股东及其关联方承诺认购的2.79亿股以外,其余全部获得市场认购。在房地产全行业资金面偏紧的大背景下,招商地产能够顺利实施再融资,说明公司的龙头地位以及未来前景都得到了投资者的认可。
增发完成后,招商地产总资产将从298亿增加到357亿左右,净资产将从82亿增加到141亿左右,分别增长20%和72%;公司资产负债率则从3季度的67.3%下降到56.1%,公司的资产规模和抗风险能力都显著提高。这意味着,在房地产企业分化加剧的今天,拥有品牌、品质和资源稀缺优势的招商地产会获得更为有利的生存环境和更大发展空间。
公开增发 金裘厚被御寒冬
2007年下半年,政府加大了对房地产行业的调控力度。伴随着流动性的持续收紧和部分地区商品房销售的滞缓,给房地产开发商资金面带来了较大的压力。一些中小房地产企业资产负债率过高,资金链极度紧张,“寒冬”似乎已经提前来临。数据显示,34家房地产上市公司2007年经营活动产生的现金流量净额为负,显示了房地产企业2007年的扩张有过度之嫌。
不过,从优质的房地产上市公司来看,资金风险仍在可控范围。从招商地产目前情况来看,由于大股东的支持和融资渠道的广泛,公司的实际资金压力并不是非常大。加之公司的供水供电以及物业出租、物业管理等其他业务每年能为公司带来约12亿元的稳定收入。而公司通过此次增发能够募集近60亿元资金,公司总资产将从298亿元增加至357亿元,净资产从82亿元增加至141亿元,资产负债率大幅下降;资金压力基本消除,财务状况更加稳健。
具体来看,募集资金用于收购大股东土地并开发的项目有花园城数码大厦项目、花园城五期项目、科技大厦二期项目、领航塔项目、领航园项目、雍景湾项目。6个项目评估价值为26 亿元。同时,用于公司自有开发的项目包括招商观园项目、招商澜园项目、卫津南路项目、招商江湾城项目、依云水岸三期项目、珠海招商花园城二期、南桥项目、颛桥项目。
本次增发项目注入后,大股东在蛇口还有50万平方米项目规划已获批,具备注入条件。随着深圳市政府对蛇口区域发展的重视,海上世界项目和太子湾国际油轮码头项目也即将启动,项目涉及130万平方米,公司将参与其中别墅和公寓项目的开发。利用行业相对低迷带来的低成本扩张机会,公司还可以进一步考虑项目拓展和行业并购,进一步确立行业领先地位。
应对调控 吹尽黄沙始见金
面对宏观调控,招商地产已经做好了充分的准备。公司积累的竞争优势可能会在持续的调控中充分显现出来。
首先,低廉的土地成本提供了公司项目的盈利空间,能够有效抵御房价调整的风险。公司目前的权益土地储备约700万平米,加上此次增发控股股东注入的35万平米,总权益土地储备约735万平米。这些项目中,大多数在2007 年以前取得,享受了近几年土地升值的收益。从公司目前已拥有的项目和结转速度来看来看,公司的低土地成本优势至少还能维持三年。假设各地房价维持在2008年10月的水平,则公司所有项目的平均毛利率可以达到32%,而今年结算项目的毛利率有望达到50%。
其次,公司在多个核心区域的并行发展,有利于公司平抑单一区域的市场风险。公司于2004年开始迈出深圳、进军全国,经过几年的努力发展,已经完成了“3+X”的战略布局。公司目前的土地储备分布在11个城市。深圳、深圳以外的珠三角、长三角、环渤海及其它城市各约占25%,土地区域分布合理。2006年起,外地项目开始进入收获期,标志着公司的全国化战略开始进入新的发展阶段。2008年,外地进入销售期的项目大幅增加,公司跨越式增长的时代开始来临。
第三,经营性业务带来稳定的现金流。公司目前已拥有独特的业务组合,形成了房地产开发、出租物业、供水供电、物业管理和房产中介的业务架构。出租物业、物业管理和供电供水给公司带来大量稳定的现金流,为公司房地产开发业务扩张提供资金支持,公司也因此被誉为最具抗风险能力的开发商之一。2007年,公司出租物业、供电供水和物业管理共取得收入13.55 亿元,研究机构预计,该部分业务未来三年仍会保持稳定且略有增长的现金收入。
第四,实力雄厚的大股东和集团给予了公司强大的支持。公司大股东蛇口工业区在蛇口拥有优质的土地资源,目前仍有约200万平米的土地有望在未来注入,实际控制人招商局集团已确定房地产业务为三大核心业务之一,并明确提出支持招商地产做大做强。
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